賃貸経営覚書(32)

賃貸経営で成功する方々はどんなことをしているのでしょうか。

今回はその事例をお話ししたいと思います。

1.入居者が満足できるように毎日、所有する物件を見廻って改善する

2.入居を躊躇う条件でも入居できるように条件を変える、整備する

3.あえて賃貸が少ないエリアで経営をする

4.圧倒的に優良な物件で高い賃料で行う

など、大切なのは他の物件と違う「差別化」だと思います。

まさに、マーケティングの原則だと思います。

賃貸経営における「差別化」の例です。

1.「住宅」でなく、事務所、店舗に特化する

2.生活保護を受けている人に特化する

3.ペット可能にする

4.楽器演奏する方のみに限定する

5.特定の業種に限定する(法人契約)

などです。ここはアイデア勝負ですよね。

修繕積立金というのは、分譲マンションで設定される月々にかかる経費です。

分譲マンションは外壁やエレベーター、各階の廊下や階段など、マンションの管理組合が持つ、管理する部分の定期的な修繕を行う部分の経費を各住戸の持分に対して積み立てていくいわゆる修繕費用の負担分をさします。

一般の住宅や賃貸物件には無い概念ですよね。

一般の住宅や賃貸物件など、所有者が誰も持ち物化が明確なものはその所有者が管理すべきものですが、マンションの共有部分は管理組合という存在が管理、補修すべきで明確な所有者が誰か、と特定できません。なので、マンションの主優者全員が公平に負担すべきものなので、毎月、修繕積立金が必要となっていくのです。

これを負担すべきは所有者に限り、例えば分譲マンションの住戸を賃貸にした場合、借りてる人が修繕積立金と管理費を負担すべきでない。と国土交通省も言っています。

なので、賃貸の大家さんは建物の修繕費用を自分で管理してキープしておかないといざというとき、修繕できなくなってしまいます。

ここが賃貸経営の難しいところでもあります。

大きくは

権利:一つは家賃を払ってもらう権利

義務:建物を適切な状態で使用させる義務

です。当たり前に事の様ですが、上記を守るために建物の不具合については貸主の義務(責任)になるわけです。

これは「天災」や「第三者が起こした破損など」も原則、貸主の責任になります。

ただし、借りてる人の不注意で起こったことについては貸主の責任ではないわけです。

たまに大家さんが直してくれない、といったことで相談をいただきますが、原則論を考えていただければお判りいただけることと思います。

同じエリアで集合住宅と賃貸について相談されることがあります。

同じく新しい物件だと、まず集合住宅から埋まって行くようです。

理由は、見た目が良い。と賃料が安目だそうです。

しかし、入居してしばらく経つと退去される方が増えていくそうです。

大きな理由は、「音」の問題で、接する人と関係が悪くなり退去されるそうです。

逆に考えれば「音」に配慮した建物であったり、「音」を配慮した生活ができるのであれば集合住宅が良いようです。

「音」の配慮が出来ない環境、状況であれば最初から戸建を検討すべきなのでしょう。