賃貸経営覚書(32)

私の経営コンサルタント時代の経験です。

山梨県の甲府という場所で地元の不動産会社さんのお手伝いをしたことがあります。

山梨県の甲府エリアは当時、全国でも屈指の空室率の高いエリアでした。

賃貸の空室率は高く、どの不動産会社に聞いても3~4割前後は空室という状態でした。

そこの不動産会社さんのお手伝いをしたとき、私がやったのは毎週、空室が続いている部屋を選んで営業担当者全員で会議をすることでした。

「いい物件なのに、なぜ入居者がきまらないのか?」を聞いていると、

「この物件は立地もよく家賃も手ごろ。」

「甲府にある3つの大学に近いし、商店街を通れば夜でも安全に部屋に帰ることができる」

「女子大学生に好まれる物件のはず」

「なのに、入居者が決まらないのは近所の物件にはあるけどこの物件には無いものが原因だと思う」

「それは2つ。ドアのかぎが2ロックじゃない事と、ドアホンがチャイムだけで部屋の中から外が確認できない」

「なので、モニター付きにすべき。そして2ロックにして案内すれば決まると思う」

でした。そこで、2ロックとモニタ付きドアホンにする工事の見積を作ってこの物件の大家さんのところに行きました。

なかなか入居者が決まらないお詫びと、入居者を決めるための工事の説明をし、

案内して説明する時、入居を決めてくれるなら、この工事をするとの説明を了解してほしい。入居を決めたら工事をすることと、家賃を5000円上げることについて提案しました。

了解をいただいたので、募集と案内を開始してこのことを説明しました。すると早速入居が決まりました。

このようにニーズを掴めばそこだけ改修工事をすればよく、全部を工事しなくても良いのです。

大家さんの中には全部リフォームしなければ、と思われている方もいますが、最小限の効果的な改修で終わる場合はあります。

これを行い続けてこの会社さんは入居率95%を達成されました。

とにかく考え、アイデアを実践していくことが大事だと思います。

アパートセミナーでご質問をいただく場合があります。

住宅ローンでは、長期固定金利のローンがあったりします。

が、アパートの建設などではほぼ固定金利はありません。

あるのは「日本政策金融公庫」くらいでは?というくらい希少な存在です。

あとは、アパート建設会社個別に提携しているところくらいではないでしょうか。

念のため、普段付き合っている金融機関に相談してみた方がよいかもしれません。

なぜ、最近建ったアパートはなぜ2LDKタイプの間取りが多いのか?というと、

統計データをみるとほぼ想像ができます。

例えば、令和4年10月末時点のデータをみると、

人口:164,304人

世帯数:90,074世帯

となっていて、世帯当たりの人員数は1.8人となり、1世帯あたり2人(弱)が住んでいることになります。

部屋数にすると、LDK以外に2部屋の個室があればよいことになり、これが2LDKが間取りとして選ばれる理由の大きな原因の一つです。

これは釧路でも根室でも同様です。っていうか北海道内だけでなく日本全国ではどこも同様だと思います。

なので、賃貸経営を考えたとき、間取りで4LDKなどは入居者がどのくらい見込めるかわからず、

建設する際の費用も多いのでなかなか新たに部屋を作る、という選択ができないのです。

また2LDKやワンルーム、1LDKなどはある程度の需要が見込めるし、同じ大きさの建物でも多くの住戸を確保できるので選ばれることが多いと思います。

(住戸が多い方が、建設設備は増えるので、コストの面では高くなる可能性もありますが)

大家さんだけでなく、お金を融資する金融機関(経営のリスクを小さくしたい)、また建設会社の意向(場合によって建設費を高くしたい)も併せて考えられたのが今の間取りだと思います。

建設する地域を詳細に調べれば4LDKなどの間取りでもいける場所はあると思います。

しかし、賃貸経営を数十年の長期で考えると、社会全体が「少子高齢化」の流れは変わらないと思いますので、これからもこの流れは変わらないと思います。

アパート建築資金を借り入れた場合,
相続時にその借入残高を負債として計算できる
例:木造,延べ床面積400㎡,建築取得費5000万円のアパート建築費を全額借入,相続時空室無しで借入残高4500万円で相続が行われた場合
・建物の固定資産税評価額=80,000円・㎡×400㎡(1-30%×100%)=2240万円
・借入残高を控除
=2240万円ー4500万円=ー2260円





となります。

相続対策のステップは、以下の様に考えます。




1.遺産分割対策

……誰にどのくらい遺産を渡すか、渡したくないか

2.納税資金対策

……相続発生後の相続税をどうやって払うか

3.相続税節税対策

……相続税を節税するためにするべきことは何か

4.相続手続対策

……スムーズに相続及び納税するための手続きを把握、準備しておく




以上です。