賃貸経営覚書(32)

相続対策立案の前にすべきことは以下の項目です。




1.現状の把握

……現金、預貯金、金融資産、不動産など資産の把握

2.専門家への相談

……税理士、司法書士への相談、不動産業者への調査、(売却)査定依頼

上記を行う際の確認すべき事項は

1.生前贈与を確実に行うための条件の把握

2.生命保険を効果的に活用する方法の確認

3.不動産を有効利用する方法の確認




以上です。

市場(立地)毎の戦略の方向性は、下図のようになります。

好立地、人気地域は「ニッチ戦略(すき間戦略)」=特化型

不人気地、地域は「ドミナント戦略(支配戦略)」=早期独占型となります。




競合相手のいない地域をあえて選ぶ戦略を

「ブルーオーシャン戦略」ともいいます。

戦略の方向性

賃貸経営をするなら、「好立地」または「人気地域」と考える方が多いです。

しかし、あえて(一般的に)不人気地(と言われるもの)を選ぶかたもいます。




不人気地は、特徴として

・賃貸需要は、「比較的少なく」

・土地の(入手はしやすく)、費用(その価格)も「比較的安い」

・競合相手も「比較的すると、参入してこない」

ことが多いです。




言い換えれば

・より良い土地、立地が比較的安価で得やすい

・建物などに、あえてコストをかければ、同市場への参入障壁にできる。間取りを広めにできる

・賃料も、対象(ターゲット)を絞れば比較的高額にできる

ことがあります。




十勝で上記などを感じるのは、「帯広市内、音更、芽室中心部、札内」などの不動産価格が上昇したので、

「大樹、清水、池田」など地価の安い地域へ需要が移ったことなどでしょうか。

「新築」だから満室になり賃料が高いのではなく,

「ニーズに合った物件」

・新築は最新のニーズ=要望を基に作られている

・常にニーズに合致させられれば満室経営に近づく

「需要>供給であること」




・需要<供給だと新築でも空室,賃料値下げに

・好立地、人気地でも供給過多なら空室リスクは増大

・市場を観察し物件を改善する投資は必須




皆さんの、新築のアパートなのに。「空室」や「入居者募集中」のポスターが(多くの部屋で)、(長期間)貼ってあることを見たことありませんか。

正にこの元首であると思います。

入居者の「ニーズ」

を分析するとは、




・間取り,面積はターゲットである入居者の家族構成,年齢に合致しているか?

・仕様(設備機器,機能,仕上げ材料等)はターゲットである入居者の生活水準にふさわしいものか?




ということです。

たとえば住む人が独身なのか、夫婦子供無しか、子供有か　で違いますし、

地元の人、転勤者、移住者でも

高齢者、若者でも違うことはお分かりだと思います。