不動産の選び方、調べ方(147)

不動産がなかなか見つからない今時分ですが、同時に複数社に物件探しを依頼することはできます。

ペナルティも基本ありません。費用も掛かりません。

ただし、書面で「専任媒介契約」をした場合、ペナルティが発生するかもしれません。

この様な契約をしない限り問題は無いです。

不動産が見つかったとき、そこ以外の不動産業者に連絡はしてください・

親の代から、長年他人に貸していた土地を賃貸借の契約切れ直前に買取って貰った話です。

この土地は、帯広市の市街地の外れにあり、親の代から他人に貸していた土地です。

賃料は今で考えると僅かで、然したる収入になっていなかったそうです。

お話しをいただいてから賃貸借の契約切れまで数か月でしたので、借りている方に早速会うことにしました。

ちなみに所有者の方は借りている方に会ったことはほぼ無い、というお話しでした。

売却希望額は今の不動産市場から見ると高い部類だったのですが、私の考えだと買えないのでさらに賃貸借契約を伸ばす方向になる事が最大の懸念事項でした。

また、土地を貸している間に建物(倉庫?)を建てて作業場として使っていましたので、ごく僅かでしたが「土壌汚染」も懸念されました。

万が一、賃貸借契約が完了して売るとしても土壌汚染があればそれは所有者の責任になってしまいます。

また、このまま土地を返却されても建物を解体してもらえるかどうか?土地に建物という付加価値が付いたということで、建物の買い取り請求をされては大変です。

なので、何としても買取って貰うのがお互いの為、最良の手段だと考えました。

話し合ったら、

・相手も買取を希望している

・金額は市場価値ほどではないが、その半分以上なら

と言うことで話が纏まり、無事に売買契約が成立しました。

なので、貸す方も借りている方も賃貸借契約後のリスクを判断して交渉することが大事だと思います。

田舎暮らしを望んで、不動産購入をお考えの方にチェックポイントをお伝えしたいと思います。

1.法律等で居住地として許可が出る場所であること

・農業振興地域、林班の指定を受けていない事

・都市計画区域外ならほぼ問題は無いが、市街化調整区域は事前の確認が必要

2.生活に必須なインフラがある(あるいは引ける)場所であること

・農家住宅跡なら、水道はほぼ問題は無い。大抵近くまで水道が来ている

・浄化槽設置(というか、排水先が確保できるかどうか)ができるかどうか、無ければ汲取りと浸透桝を検討

3.生活する上での不便さを許容できる(場所)かどうか

・子供の通う小中学校や高校

・自家用車でなく、公共交通機関は緊急時のためにも要確認

・日常の買い物、医療施設の有無

がまずは買う認すべきことでしょうか。

ここぞ、という場所を探すお手伝いもしておりますのでご相談ください。

十勝管内は土地不足で更地がなかなか見つからない。

というご相談をいただきます。

こうなると、いっそ建物付きの土地を買って買った後、解体して更地にするのはどうか、

というご相談をいただきます。

良い方法にも感じますが、よほど欲しい場所ならともかく、売る方にも買う方にも注意すべきポイントがあります。

売る方が注意すべきポイント

・高くは売りづらい。←買う方は建て替えを考えているので予算的な制約条件が有るので

買う側が注意すべきポイント

・安く買おうとしても必要な経費が大きい(解体工事費用、建物滅失登記費用など)

メリットがあるとすれば
・すでに壊さなければならないような物件であれば結果的にあまり経費を掛けずに済むかもしれない
・売却の期間が(結果的に)短くなるかもしれないしれない

といったところではないでしょうか。
解体工事費用も上がっている状況で、選択するには実際の条件に合うことは難しいかもしれませんが。

たまにご相談をいただくのですが、地目が「畑」などの地目を売り出すことは可能ではありますが、

そのままでは売買することはできません。

なぜなら、所有権移転登記ができないので、銀行融資が通らない、建築許可が得られないので

地目変更は必要です。

購入希望者が現れてから変更手続きを行うことも可能ですが、購入希望者からみると、

本当に地目がを変えることができるか不安な面が大きく、なかなか購入希望者が現れないことも考えられます。

また、地目変更の申請には期間が必要な場合が多く、雪が降るなどしたらできない場合もあります。

なので、できるだけ早めに地目変更したほうが販売期間が短くなるとも言えます。