不動産の選び方、調べ方(147)

不動産売買を行うとき、購入者の所有権移転登記まで(同時でも)所有者事項変更登記が必要になります。

金額は1件あたり1～2万円程度です。

必要な書類は住民票などです。登記時の住所から現在の住所(移動の経緯)が確認できれば良いのです。

同時に複数個所、共有物もできますが、金額が多少変わってきます。

詳しくは司法書士事務所等にお問い合わせください。

不動産を一つの業者に任せなくても大丈夫です。同時に、また時間をおいて複数の業者に任せることもできます。

もちろん、一つの業者だけに任せることもできます。

一つの業者だけに任せる場合は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」をその業者と契約を結ぶ必要があります。

この場合に限らず、媒介契約そのものには費用は発生しません。

また、一社を信じて任せる場合は、業者側に様々な義務が発生します。

例えば定期的な販売に関する報告の義務や国土交通省指定の不動産流通機構への登録などです。

また。その媒介契約の期間は最長3か月です。3か月経過前に新たな媒介契約を結ぶ必要があります。

業者はこの3か月内の間に少なくてもお客様の信用を得るための行動や信用を得る必要があるのです。

お客様から考えれば行動に不満が有ったり、信用に足らない業者を変えて別の業者を選ぶことができるのです。

依頼する業者を変えるのに費用は発生しません。金銭を負担するリスクはありません。

不動産売却査定をいただいたとき、売却までに必要な期間はどのくらいか、というご質問をいただきます。

「広告を出さないとわからない」というのが実態ですが、それではご不安と思いますので、目安などをお伝えします。

前提として、相場より安い、物がいいのに安目などだと早く決まる傾向があります。

また、販売を3つのステップに分けて考えます。

STEP1:広告を出して反響が来るまで

・ここが一番、わからないところです。いつ購入希望者が来るかはわかりません。

・事前に購入希望者がわかっている、または見込みがある人を知っていればわかりやすいのですが。

STEP2:反響が来て購入の意思表示を得てから契約するまでの期間

・この期間はある意味わかりやすいです。希望の契約日(の目安)がわかったり

融資の審査に必要な期間(一般的には2週間程度)を考慮すればいいので比較的、わかりやすいです。

わかりにくいのは購入希望条件がまとまるか、です。ここの交渉は読み辛いです。お客様の意思が全てですから。

STEP3:契約から売却

・この期間は契約で決まっているので明確です。

ですが、私たち不動産業者の心情はまずは3か月以内に決めたいと思い販売を開始します。

ですがなかなか購入希望者が現れない、契約交渉がなかなか決まらない(すり合わせ出来ない)だとわからないですね。

交渉がまとまり、引渡されない限り私たちも収入になりませんので、一日でも早く決めたいのが本音です。

お客様からよく質問される事項です。

単に査定する場合は建物内を確認する必要はありません。

一般的な内容となりますが、査定はできます。

建物内を見る場合のポイントは

1.雨漏れなど(の跡)があるかどうか

2.設備機器の状態

3.内装の劣化跡が見られるか(直ぐ住むことができるレベルか=賃貸として貸すことができるか)

となります。

多少の汚れやキズはあまり問題ではありません。

査定時に最も重要なのは、その不動産に対する「想い」をお聞きすることかもしれません。

どんな大出不動産を維持されてきたか、などですね。

実はそこが売却するときに最も大切だと思います。

冬場であればこそ中古住宅で確認しておきたいことが2つあります。

1つは「陽当たり状態」です

出来れば建物内が良いのですが、できない事も多いと思います。

外部から建物のどのあたりまで陽が当たっているかでも良いと思います。

2つ目は「前面道路の除雪状態」です。

どのくらい雪が積もるかで除雪の手間がどのくらいか確認できます。

近隣の状態も見ればどの様な町内かも判ります。

もちろん、屋根からの雪の落ちる範囲も重要だと思います。

冬場、現場を見に行くのは大変ですが、その時しかわからないこともありますので、

寒さ対策をして安全に気を付けて行ってほしいです。