不動産の選び方、調べ方(147)

不動産の査定をよく依頼されます。

不動産の査定額は、その不動産会社毎にノウハウがあり、していることと思います。

また、物件査定計算用のページもあり、細かいデータを入力して計算するソフトや業者用のサイトもあります。

一般のお客様からすると、「自分の持つ不動産が売れる価格」を出すために、「一括査定サイト」を利用される方も多いと思います。

このサービスはお客様の手間が最小で済むこと、複数の会社かに一括で査定でき、その価格を比較して一番高く査定した会社を選べる、といったメリットがあります。

しかし、一方であくまで「価格」であって、売るときに必要となる「経費」を細かく知ることが難しいこと。さらに売却した場合、最終的に残る「利益」を知ることは難しかったりします。

例えば、A社は売却価格は3000万円でB社の売却価格は2500万円だたら、ほとんどの方はA社を選んでしまうと思います。

が、利益がどうなるかは「価格」だけではわかりません。もしかしたら、A社に任せた場合の利益は2000万円でB社は2100万円かもしれません。

高く売るために必要な経費が多く必要であったり、価格が高い会社に任せたが後から値下げして売ることになった話などよく聞きます。

なので、価格だけでなく、利益、できるだけ税引後の利益で比較してから選ぶべきだと思います。

中には経費が掛かるであろう項目を要見積とか別途必要などとだけ書いてあり、金額を明示しない会社も多く聞きます。

自社ではわからないものもありますが、大まかな経費であれば金額は出せるでしょうし、見積もりを取ることも付き合いが広く長い業者ならできるはずです。

など、全体の予算を把握できないのは不動産業者として誠意が無いのではないでしょうか。

業界内でも最近話に上がるのは「髙預り」と言われる言葉です。一括査定サイトであえて高目に査定を出して依頼を受けることを優先しておいて

・利益を詳しく伝えない(表示しない)

・後から理由をつけて値下げする

などです。

いきなり値下げする物件が多い不動産業者には注意いただいた方が良いかもしれません。

せいぜい、元の価格から1割安くするのがいいところかもしれません。そうで開ければ査定がいい加減かもしれません。

もちろん売る方の意向で安くなる場合もあると思いますが、理由を確認したほうが良いかもしれません。

弊社の場合は利益や必要な経費は初めに説明します。また減税などの制度に期限なども説明したうえで活用を考えます。

この辺りは査定した不動産業者に実際に説明を求めて確認したほうが良いかもしれません。

大切な資産を売却するのだから、納得する内容に子だって行きたいですよね。

よく誤解されている事ですが、不動産を購入する場合、その不動産を取り扱っている会社だけでなく、

他の不動産業者に依頼して購入の交渉をすることもできます。

消費者として、自分が購入する業者を選ぶ権利があるのです。

例えばこの物件、購入したいなぁ。と思っても、それを取り扱っている不動産業者が気に入らない場合やあまり良い評判ではない場合や、

遠くて接触しにくい場所だったりする場合もあると思います。

「物件は気に入っているけど、この業者評判悪いし・・・」などで、購入の機会が無くなるのは不本意ですよね。

「もっと、こちらの身を考えて交渉してくれる業者がいいのに。」とか「この人、交渉が上手そう」、「知識が多くて頼りになりそう」などあると思います。

もちろん、「宅地建物取引業」(つまり、不動産仲介業務をする業者としての資格)の免許を持っている会社でなければ依頼できません。

「宅地建物取引士」の免許だけではダメなのです。また、基本的にはOKですが、物件によっては限定された業者でなければならない場合もありますので、注意が必要です。

不動産購入は大きな買い物なので、自分が信頼できる相手に任せた方がうまく行くと思います。

私は、帯広市の「住宅ワンストップ相談窓口」相談員と帯広宅建協会の相談員をさせていただいています。

相談員同士で、相談員のような公的に要求される宅建業者に必要な条件を話し合う機会がありました。

いろいろな見方はあると思いますが、外部から分かる条件は何か?という話になりました。それは

1.経営者自身が宅建士以外に不動産に関係する国家資格などを最低2つは持っていること。

↑様々な相談事を聞ける幅広い知識を担保できるのは、資格になるのでは。

2.経営者自身が宅建協会が主催している研修会に参加していること

↑この業界は法改正や制度の発表が常に起きているので、その勉強を怠らない姿勢であること

3.お客様に対しての対応できる業務経験がある

↑宅建業の免許番号が(2)以上であること。経験を証明できる期間で業務を続けていること

などという話が出ました。言葉を一言にまとめると、「徳の高い」人物であること。になるかもしれません。

これは、経営者でない従業員であっても同様で、国家資格を持っていれば業務を行う最低限の知識があり、その最新の情報に関する勉強をしていて、さらに会社として継続性を持っている(実績がある)、

というのはお客様から求められる姿であると思います。

これらが無くても優秀な人はいると思いますが、全国展開している大手のハウスメーカーでもマネージャーになるには資格は必須ですし、資格も2つ以上持っていなければ昇格に影響するという話はよく聞きます。

この業界ではある意味、お客様から信頼を得てある意味会社が認めた責任者に求められる姿ではないでしょうか。

不動産会社だけでなく、業務を担当する人物を選ぶこともお客様にとっても大切なことであると感じた次第です。

購入を希望する不動産の申込手順と交渉における変更事項を相手にどう伝えるかですが、

購入を希望する不動産を取り扱っている不動産会社、もしくは自分が仲介業務を依頼したい不動産会社に

まずは「購入申込書」を必要事項を記載したものを提出ください。

ここでポイントは、その不動産を取り扱っている会社でなくてもいい点です。

自分はこの不動産会社に仲介をやってもらいたい。という会社を選ぶことができます。

物件によっては、取り扱っている不動産会社でないとできない物件もあったりしますが、まずは申し込みください。

これが売る方に届いてからが売買の交渉のスタートです。

交渉をしていく際に、価格や条件面で変えてほしい点も出ると思います。

その際に「購入申込書」の再提出を要求される場合もありますが、口頭で変更事項のみを自分が依頼する不動産会社に伝えて交渉をしていくことも可能です。

これは「信用」による交渉なので、信用できない相手(信頼感がわからない相手)の場合は書面によるやり取りの方が安心できるかもしれません。

最終的には「契約書」になり、そこで確認ができますので過程の記録が書面になくてもここで確認できると思います。

よくある変更点としては、「価格」と「購入希望時期」ですね。たまに「購入希望条件」も変更される場合もありますので、申し込む際に詳しく確認してみてください。

「買う側」の権利として最近多いのは、中古住宅における「建物状況調査」をしたい。という希望内容です。

不動産会社によっては「買う側」に費用の負担を求めるところもあると思います。

この調査は買う側が買うための判断するために、建物に大きな不具合(構造の傾きなどと防水(要は雨漏れ)の有無について確認、判断する材料なのです。

なので、「所有者」や「不動産業者」といった人物でなく、「建物の調査」の有資格者に判断してもらいなさい。ということなのです。

それくらい、中古住宅の取引のトラブルが多いので、国土交通省も法律として取引の契約前の重要事項説明にこの項目を付け加えているのです。

見た目で雨漏れや建物の傾きなどが確認できる場合もありますが、よほど築浅や保証、保険がついている。やその建物をすぐに解体する場合、その欠陥部分を直したり、気にならない場合を除いて、

した方が良いと思います。ここも自分で有資格者を探して依頼もできますが、費用がどうなるかは自分が選んだ不動産会社にご相談ください。

査定をするうえで、現地で実際に中古住宅を確認するかですが、

1.建物の傾きなど

2.雨漏りの形跡の有無(各部屋の天井がメイン)

3.給湯器などの設備機器の製造番号等のチェック、設備機器の状態

4.屋根、外壁の劣化具合

が主な箇所です。

建物内のキズなどはよほど大きなものでなければ減額要素になりません。

また多少の不具合はあっても大きく影響しません。

クロスやフローリングのキズなども使っていればキズがあるのは当たり前なので、ほとんどのものは許容範囲だと思います。

キズ一つないものを要望されるのであれば、新築建売を選んでいただくしかしかないと思います。

中古自動車に多少の不具合やキズがあるように、中古住宅にもあると思います。

それと引き換えに価格が安めなのだから、そこは多少は妥協していただくポイントだと思います。