不動産の選び方、調べ方(147)

仕事柄、不動産の査定を依頼されることは多いです。

その際、査定を左右する項目があります。

査定が有利になる項目(登録されていなければ不利になる)

1.土地の登記に関する事項

・抵当権抹消の記録(登記)または抵当権が設定されていない事

・地目が「宅地」が最良。「雑種地」、「原野」も大きな問題ではない

・「農地」関連の地目だと取引するには支障が出ることが多い

2.建物の登記

表題登記及び所有権保存登記または抵当権が設定されていない事

・抵当権抹消の記録(登記)

3.建物図面(設計図書)

4.建物の確認申請書(証明書)(及び書類一式)、工事検査済書(証明書)

5.地積測量図

・国土調査の記録、座標点計算書などがあると最良ですが登記された地積測量図があれば大丈夫です。

6.登記識別情報(権利書)

7.建物のカギ

8.不動産の課税明細書(その年度(年)の分)

なくても何とかなるものがほとんどですが、売る方、買う方に時間的、金銭的な負担を強いることもあります。

これ以外も取引上、必要となる資料もありますが、宅建業者であれば入手できるものが多いです。(私たち業者がふたんする経費が多いものもありますが)

北海道の冬に欠かせない、「ストーブ」、特に「灯油ストーブ」についてですが、

大きく「煙突型」と「FF型」があります。

特徴として、「円筒型」は本体価格は比較的安め、燃焼効率がFF型に比べるとよくない

ことと、外気に面さない部屋でも集合煙突(に繋げれば使える、や煙突部品が必要となります。

「FF型」は本体価格は高め、燃焼効率が煙突型に比べるとよい

必要なパーツはあまりない。外気に面する部屋なら使える。などです。

今はFF型を選ぶ方が多いですね。古い物件などではいまだに煙突付きのストーブも珍しくはありません。

その場合、チェックいただきたいのは「集合煙突」の扱いです。

あまりないことかもしれませんが、屋根上にある煙突の穴から鳥などの侵入したり、また雪解けの季節などで煙突の下部の掃除口から雪解け水などが漏れてくることがあります。

なので、集合煙突をしようしないのであれば煙突の上部をふさぐなどをした方が良いかもしれません。

現在のところ、十勝管内の土地不足や価格高騰のお話しは皆さんごぞんじのこととおもいます。

実際、今の相場の目安ですが(全て建築可能な場合です)

帯広市内、音更、芽室、幕別町札内エリア:10万円・坪～はします。条件が良ければ15万円を超えるものもあります。

幕別本町、その他:まだ安めです。それでも2万円弱・坪はすると思います。

原因を考えるるために市場の話をすると、地価が上がるだけではなく建設市債などの高騰で建物価格も上がっています。

さらに燃料代なども上昇し、建築工事に関する法律が厳しくなるなどなっているので費用全体が上がってきています。

さらに、住宅ローンなどで融資を受ける場合もその審査が通りずらい話もよく聞きます。

そんな状況で新築をあきらめ、中古住宅も候補に挙げる方が増えてきています。

こういったことで不動産市場そのものの価格が上昇しているのでは?と思います。

ですから中古住宅も数年前は1000万円以下の物件が多かったのですが、今では1000万円以下の物件はなかなかありません。

売りたい方にとってはうれしい環境ですが、逆に買いたい方にとっては厳しい状況だと思います。

こんな時だからこそ、値段だけでなく、どの業者を選ぶか、どんな物件を選ぶかも大切です。

自分もしくは身内が所有している土地(空き地)に見ず知らずの人が入っていたらどうすべきか?

ですが、その土地で何かしているのであれば、不法侵入の上、勝手に他人の土地を使用していることになり、それは列記とした犯罪行為です。

その人間が誰かをはっきりさせるために現場を押さえ、警察に通報すべきかもしれません。

ややこしいのは土地の管理的に草刈りやゴミ拾いなどをしていた場合は目的が不明のため誰かを確認して対処する必要があります。

自分の土地と勘違いしてやっているなら、その人間に所有者なのかを聞いて、その根拠を確認すべきです。

ややこしいのは平穏に自分の土地と勘違いして年月が経つと、所有権を主張する権利が発生しることです。

なので最低限でもあなたの所有ではないということを伝える必要があります。

有効な対策としては「敷地内に「管理地」などの看板を会ってることです。

出来れば管理している会社の名前、連絡先と「進入禁止」といった文言を書くべきですね。

十勝管内は土地不足なので、所有者さんのところにも問い合わせが多い事と思います。

看板を立てておけばそういった連絡が不動産会社に行くのとそういったことへの対応も減ることと思います。

是非一度、困っている方はご相談ください。弊社では無料で行っていますのでご安心ください。

賃貸住居を退去する時、大家さんから「原状回復」の話をされ、その料金を請求される場合があります。

これは、直して返す。という意味で使われますが、実際は

1.通常損耗(住居として使用したらそうなってしまう事項)

2.経年劣化(物の劣化などは時間の経過で起きてしまう事項)

3.それ以外

に分かれて各項目、部位、材料ごとに借りていた方の責任がどのくらい(何%か)を評価して決めることになります。

クロスなどはそのままでは「誰に貸しても」損耗するのが当たり前だし、

貸さなくても時間の経過とともに劣化していきます。




こういったことを全て借りていた方の原因にするのは無理がありますのね。

そこで、国土交通省が作った「ガイドライン」に応じて部位、材料ごとに残存価値(時間経過などによる価値=価格)を算出して、

借りた方の責任割合を計算して価格を出していきます。

ここで重要なのは、借りた方には「善管注意義務」というものがあり、全て善良な管理者として使うことが求められます。

なので、借りたからは何でもしていいわけではないですよね。

また、借りる時の約束(契約書に記載されていると思います)を守るべきです。

よく、次に借りる人のためにすべて直すべき。という人もいますがそこまで前に借りていた人に求めるのは?ではないでしょうか。

もちろん、建物の使い方が悪く通常あり得ないこともあります。なので、契約する前にきちんと確認しておくべきだと思います。