不動産の選び方、調べ方(147)
2022年11月8日（火）
分譲マンションは買うべきか?
不動産の選び方、調べ方×147
十勝にも、高層のマンション(いわゆるタワーマンション)が数年前から完成、販売されて関心を持った方も多いと思います。
東京周辺などの大都市圏、北海道の札幌などでは、分譲マンションが普及していました。
帯広でも現在30棟前後の分譲マンションが存在しています。
中には築30年以上の物件もあり、様々な問題が起きていることを見聞きすることも多いです。
私も国家資格の「マンション管理士」を持っていて、北海道マンション管理士会に属する十勝在住の唯一の所属会員です。
昨年、国土交通省の事業である全国で行われた「分譲マンション実態調査」の北海道道東地区の調査をする機会に恵まれました。
十勝と釧路の8物件を担当しましたが、どれも良好な管理がされているとは言えないものがほとんどでした。
このまま全国で管理に問題がある分譲マンションが多く、この先大きな社会問題になることが予見されています。
マンション管理に関する法整備も進みましたが、根本的な問題も多く、分譲マンションを所有することに多くの課題もあります。
分譲マンションの所有に関する所有者の負担面でいえば
1.購入した支払い以外にも「管理費」と「修繕積立金」の支払いは所有している限り続く
2.修繕積立金で大規模な修繕ができない場合、その費用の負担が発生する可能性がある
3.固定資産税等も他の物件に比べると少ないとは必ずしも言いづらい
といったことがあり、特に年金生活後も多額の費用負担が発生する可能性が高いです。
物件も賃貸にした場合も賃貸人にこの費用は負担させることはできません。
所有している限り続きます。逃れる手段は現時点ではほぼありません。
では、簡単に所有権を他者に移せるか?というと、なかなか売れない事もあり得ます。
マンション自体の建て替えも法整備がされてきましたが、それでも建て替えの道は遠く、険しいものです。簡単にはできません。
なんの言っても、決めるには持分による決議が必要で奈かな所有者一人だけの意見だけでは実現できません。
また、気が合う人たちがいれば何とかできそうな気がしますが、実際には声の大きな方の意見が通りやすいのも私自身、マンション管理士として体験したことがあります。
管理組合だけでなく、隣接する住戸同士の人間関係が悪くても簡単にはならないことが多くあります。
なので、分譲マンションを持ち続けるのも住み続けるのも金銭だけでなく人間関係を続けることも苦労が多いのが現実です。
お金があれば解決できる問題かもしれませんが、どれも
個人の意思だけではどうにもならないことばかりなのが実際です。
実際にマンション管理組合内での関係が悪くなったためにそのマンションを安価で手放しざるを得なくなった方もいらっしゃいました。
想像以上に自分個人の意思が実現できない事も多く、意志の強さが要求されます。苦労は多いと思います。
これなら、普通に戸建て住宅を持つ方が苦労は少ないと思います。
ある研修会で教えてもらったのですが、数年前の東京で調査して買った時から1年後に価格が上がったマンションは3か所しかなかったそうです。
条件は一致していて、外国の大使館がある地域のみだったそうです。
新宿でも渋谷でも吟佐での値段は上がらない。という話でした。
つまり、投資用として分譲マンションはあまり大きなメリットは無いのでは。と言われました。
利便性が高く、個人の負担が少なく見えますが独自のルールを受け入れなければ快適な生活は望めないかもしれません。
じっくり考えてから決断しなければならないと思います。
東京周辺などの大都市圏、北海道の札幌などでは、分譲マンションが普及していました。
帯広でも現在30棟前後の分譲マンションが存在しています。
中には築30年以上の物件もあり、様々な問題が起きていることを見聞きすることも多いです。
私も国家資格の「マンション管理士」を持っていて、北海道マンション管理士会に属する十勝在住の唯一の所属会員です。
昨年、国土交通省の事業である全国で行われた「分譲マンション実態調査」の北海道道東地区の調査をする機会に恵まれました。
十勝と釧路の8物件を担当しましたが、どれも良好な管理がされているとは言えないものがほとんどでした。
このまま全国で管理に問題がある分譲マンションが多く、この先大きな社会問題になることが予見されています。
マンション管理に関する法整備も進みましたが、根本的な問題も多く、分譲マンションを所有することに多くの課題もあります。
分譲マンションの所有に関する所有者の負担面でいえば
1.購入した支払い以外にも「管理費」と「修繕積立金」の支払いは所有している限り続く
2.修繕積立金で大規模な修繕ができない場合、その費用の負担が発生する可能性がある
3.固定資産税等も他の物件に比べると少ないとは必ずしも言いづらい
といったことがあり、特に年金生活後も多額の費用負担が発生する可能性が高いです。
物件も賃貸にした場合も賃貸人にこの費用は負担させることはできません。
所有している限り続きます。逃れる手段は現時点ではほぼありません。
では、簡単に所有権を他者に移せるか?というと、なかなか売れない事もあり得ます。
マンション自体の建て替えも法整備がされてきましたが、それでも建て替えの道は遠く、険しいものです。簡単にはできません。
なんの言っても、決めるには持分による決議が必要で奈かな所有者一人だけの意見だけでは実現できません。
また、気が合う人たちがいれば何とかできそうな気がしますが、実際には声の大きな方の意見が通りやすいのも私自身、マンション管理士として体験したことがあります。
管理組合だけでなく、隣接する住戸同士の人間関係が悪くても簡単にはならないことが多くあります。
なので、分譲マンションを持ち続けるのも住み続けるのも金銭だけでなく人間関係を続けることも苦労が多いのが現実です。
お金があれば解決できる問題かもしれませんが、どれも
個人の意思だけではどうにもならないことばかりなのが実際です。
実際にマンション管理組合内での関係が悪くなったためにそのマンションを安価で手放しざるを得なくなった方もいらっしゃいました。
想像以上に自分個人の意思が実現できない事も多く、意志の強さが要求されます。苦労は多いと思います。
これなら、普通に戸建て住宅を持つ方が苦労は少ないと思います。
ある研修会で教えてもらったのですが、数年前の東京で調査して買った時から1年後に価格が上がったマンションは3か所しかなかったそうです。
条件は一致していて、外国の大使館がある地域のみだったそうです。
新宿でも渋谷でも吟佐での値段は上がらない。という話でした。
つまり、投資用として分譲マンションはあまり大きなメリットは無いのでは。と言われました。
利便性が高く、個人の負担が少なく見えますが独自のルールを受け入れなければ快適な生活は望めないかもしれません。
じっくり考えてから決断しなければならないと思います。
2022年11月7日（月）
中古住宅契約前、もしくは引渡前にチェックしたいこと
不動産の選び方、調べ方×147
前に記事にも書きましたが、中古住宅はトラブルが付き物です。
そのため、中古住宅契約前、もしくは引渡前にチェックしたいことがあります。
1.きちんと各水栓から水が出るか、どこかで水漏れは無いか?
「通水試験」とも言います。専門の水道業者さんに依頼して、水を出してもらい配管のどこかに水漏れが無いかを確認していただくものです。
この時、各水栓金具のパッキンが劣化してそこから水がポタポタと垂れることがありますが、水栓金具(蛇口)を新しいものに交換するとか、パッキンを交換するなどで対処することが多いですね。
費用は契約内容によりますが、水栓金具などはピンキリなので、購入される方の負担でお好みのものを購入される方のご負担で付けることが多いですね。
2.「建物状況調査」を申し込み、実施してもらう
これは建物の雨漏れと傾き具合をチェックするものです。現状建物に雨漏れ、傾きが無いかを専門家にチェックしてもらうものです。
この調査によって、保証や保険が付くものでは無く、原因の特定もできませんが、居間不具合の現象が無いかはチェックできます。この検査は契約前の「重要事項説明」の時にお客様が希望されたら契約を仲介する不動産業者で説明しなければならない義務があります。(法律で決まっています)売主、買主双方がやらなくてよいとなれば不要ですが、相応の(安い)値段がするもしくは保証が付くなどした建物でなければやった方が良いと思います。
3.売主から「告知書」を必ず、もらっておく(署名による説明を受けておく)
これは建物の不具合等に関する事項があるかどうかを契約時に売る方(売主)から書面で説明をうけるものです。
改装されて宅建業者などが売主の場合(最低2年の保証が義務化されています)や建物を解体して、更地にして建て替える場合は不要ですが、建物を使う予定があるなら最低限でも、こういった事項は説明を受け、チェックしておくべきです。
不具合があるのを承知で買う場合も不要ですが、その場合は金額の大幅な値引きなどの交渉が必要または販売価格が安いことが条件になりますね。
中古住宅売買のトラブルが多いので国土交通省が主体で法律になったのが「建物状況調査」という制度ですから活用すべきだと考えます。
そのため、中古住宅契約前、もしくは引渡前にチェックしたいことがあります。
1.きちんと各水栓から水が出るか、どこかで水漏れは無いか?
「通水試験」とも言います。専門の水道業者さんに依頼して、水を出してもらい配管のどこかに水漏れが無いかを確認していただくものです。
この時、各水栓金具のパッキンが劣化してそこから水がポタポタと垂れることがありますが、水栓金具(蛇口)を新しいものに交換するとか、パッキンを交換するなどで対処することが多いですね。
費用は契約内容によりますが、水栓金具などはピンキリなので、購入される方の負担でお好みのものを購入される方のご負担で付けることが多いですね。
2.「建物状況調査」を申し込み、実施してもらう
これは建物の雨漏れと傾き具合をチェックするものです。現状建物に雨漏れ、傾きが無いかを専門家にチェックしてもらうものです。
この調査によって、保証や保険が付くものでは無く、原因の特定もできませんが、居間不具合の現象が無いかはチェックできます。この検査は契約前の「重要事項説明」の時にお客様が希望されたら契約を仲介する不動産業者で説明しなければならない義務があります。(法律で決まっています)売主、買主双方がやらなくてよいとなれば不要ですが、相応の(安い)値段がするもしくは保証が付くなどした建物でなければやった方が良いと思います。
3.売主から「告知書」を必ず、もらっておく(署名による説明を受けておく)
これは建物の不具合等に関する事項があるかどうかを契約時に売る方(売主)から書面で説明をうけるものです。
改装されて宅建業者などが売主の場合(最低2年の保証が義務化されています)や建物を解体して、更地にして建て替える場合は不要ですが、建物を使う予定があるなら最低限でも、こういった事項は説明を受け、チェックしておくべきです。
不具合があるのを承知で買う場合も不要ですが、その場合は金額の大幅な値引きなどの交渉が必要または販売価格が安いことが条件になりますね。
中古住宅売買のトラブルが多いので国土交通省が主体で法律になったのが「建物状況調査」という制度ですから活用すべきだと考えます。
2022年11月6日（日）
中古住宅購入時の各種リスクについて
不動産の選び方、調べ方×147
中古住宅の購入の場合、リスクはあります。
国土交通省も中古住宅売買のトラブルが多いので、「建物状況調査」を制度化しましたが、市場で十分に理解され、運用されているかは何とも言えません。
私たち不動産業者がその役目を負っているのですが、不理解や十分な知識が無い業者も数多くあります。
売る側からすると、リスクのほとんどは契約書類上の文章で無くなるものなのですが、
買う方からすると、リスクは消えません。
新築は10年、業者による改修済の物件などは短期間とはいえ、最低限の保証が付くので安心して単なる中古住宅は保証は付きません。
まれに保証の付いた検査済の物件もありますが、負担すべき経費が大きく、価格に転嫁せざるを得ません。
安価で良質な物件を得るには建物を見極めることが出来なければ判断できません。
これは不動産業者だけでは難しいものです。ですから建物の調査は専門家に任せるための制度が必要だったのです。
それに、前に挙げた建物状況調査でも調査でわかるのは、防水と構造のみです。内装や設備、電気等は調査の対象外です。
安心できなければ怪しい部分を自費で取り換えたり、改修工事を行うか、高額な建物保証などに申し込むなどが必要です。
ここまでくると、中古を買うメリットは少なくなり、いっそ、新築を建てた方が良いかもしれません。
逆を言えば、多少の難が出ることは分かった上で中古購入を選ぶ必要があります。
建物を解体するにも、検査するにもお金がかかる時代です。
リスクの大きさとお金を把握したうえで判断したいものです。
お悩みの時はご相談ください。
国土交通省も中古住宅売買のトラブルが多いので、「建物状況調査」を制度化しましたが、市場で十分に理解され、運用されているかは何とも言えません。
私たち不動産業者がその役目を負っているのですが、不理解や十分な知識が無い業者も数多くあります。
売る側からすると、リスクのほとんどは契約書類上の文章で無くなるものなのですが、
買う方からすると、リスクは消えません。
新築は10年、業者による改修済の物件などは短期間とはいえ、最低限の保証が付くので安心して単なる中古住宅は保証は付きません。
まれに保証の付いた検査済の物件もありますが、負担すべき経費が大きく、価格に転嫁せざるを得ません。
安価で良質な物件を得るには建物を見極めることが出来なければ判断できません。
これは不動産業者だけでは難しいものです。ですから建物の調査は専門家に任せるための制度が必要だったのです。
それに、前に挙げた建物状況調査でも調査でわかるのは、防水と構造のみです。内装や設備、電気等は調査の対象外です。
安心できなければ怪しい部分を自費で取り換えたり、改修工事を行うか、高額な建物保証などに申し込むなどが必要です。
ここまでくると、中古を買うメリットは少なくなり、いっそ、新築を建てた方が良いかもしれません。
逆を言えば、多少の難が出ることは分かった上で中古購入を選ぶ必要があります。
建物を解体するにも、検査するにもお金がかかる時代です。
リスクの大きさとお金を把握したうえで判断したいものです。
お悩みの時はご相談ください。
2022年11月5日（土）
場所がはっきりとわからない不動産をどう調べるか?
不動産の選び方、調べ方×147
場所がはっきりとわからない不動産をどう調べるか?は、相続する人にとって大きな改題です。
相続したあと、その書類を見るとわかることがほとんどです。
書類に相続した不動産の所在が乗っているのでそれを元に調べればわかる場合がほとんどです。
ですが、たまに「あそこに持っていたはずだけど・・・」というものが漏れていたりします。
そんな場合は不動産業者にご相談ください。
調べることは可能です。
手間はかかりますが、知識と実績があれば難しいことではありません。
判らない場合はぜひ、ご相談ください。お待ちしております。
相続したあと、その書類を見るとわかることがほとんどです。
書類に相続した不動産の所在が乗っているのでそれを元に調べればわかる場合がほとんどです。
ですが、たまに「あそこに持っていたはずだけど・・・」というものが漏れていたりします。
そんな場合は不動産業者にご相談ください。
調べることは可能です。
手間はかかりますが、知識と実績があれば難しいことではありません。
判らない場合はぜひ、ご相談ください。お待ちしております。
2022年11月4日（金）
相続等で得た不動産をどうするべきか?
不動産の選び方、調べ方×147
相続等で(親などから)得た不動産をどうするべきか?
こんなご相談をよくいただきます。
自分自身もしくは自分に近い人物っで利用できない、もしくは管理できなのであれば、他社に売却するなども考えた方が良いかもしれません。
その場合、どうすれば利益が大きく、売り易いかを比較、検討すべきです。
専門家(専門職種)に相談も必要ですがその相談相手の職業は気にするべきです。
建設業の相手であれば建物の建築、補修または解体工事に主眼を置くはずです。
こういった業務で利益を得る職業なので、しごく当たり前のことです。
不動産業であれば高く売却できる手法を停嗚呼んするはずです。なぜなら、売却する金額で手数料=報酬が決まるからです。
逆を言えば、相談に応じるように見えて、所有者の利益でなく自分、自社の利益を優先した提案をするからです。
相談相手に自分が最短期間で最大の利益を得るためにはどうすればよいか?を質問し、その答えを聞けばよいのです。
よほど利益を最大化することに実績、確信がなければあなたのことを考えた回答はできないと思います。
例えば、人口過疎地帯の不動産で直ぐには使えなさそうな建物があったとして、
建設業に相談すると、建物解体を提案されるでしょう。相手も自分に相談するということは望んでいることは何か?を考えて自分たちのできる範囲で答えを出すからです。
不動産業なら、近隣の事例からリフォームして売るもしくは賃貸にするなど高く売る手段を返答するかもしれません。
今の状態で売る、ということは実績、確信が無ければ出てこないと思います。
この様に相手自身が利益を得る手法を提案するのは(ある意味)正しい事なのです。
まとめれば、利益を最大にすべき対象は(所有者である)貴方が最優先されるべきなので、専門職はそれを最大限に実現する手段を提案すべきなのです。
貴方も相手の意見を優先すべきではありません。
なので相談相手にはそういった視点で相談、質問してください。
こんなご相談をよくいただきます。
自分自身もしくは自分に近い人物っで利用できない、もしくは管理できなのであれば、他社に売却するなども考えた方が良いかもしれません。
その場合、どうすれば利益が大きく、売り易いかを比較、検討すべきです。
専門家(専門職種)に相談も必要ですがその相談相手の職業は気にするべきです。
建設業の相手であれば建物の建築、補修または解体工事に主眼を置くはずです。
こういった業務で利益を得る職業なので、しごく当たり前のことです。
不動産業であれば高く売却できる手法を停嗚呼んするはずです。なぜなら、売却する金額で手数料=報酬が決まるからです。
逆を言えば、相談に応じるように見えて、所有者の利益でなく自分、自社の利益を優先した提案をするからです。
相談相手に自分が最短期間で最大の利益を得るためにはどうすればよいか?を質問し、その答えを聞けばよいのです。
よほど利益を最大化することに実績、確信がなければあなたのことを考えた回答はできないと思います。
例えば、人口過疎地帯の不動産で直ぐには使えなさそうな建物があったとして、
建設業に相談すると、建物解体を提案されるでしょう。相手も自分に相談するということは望んでいることは何か?を考えて自分たちのできる範囲で答えを出すからです。
不動産業なら、近隣の事例からリフォームして売るもしくは賃貸にするなど高く売る手段を返答するかもしれません。
今の状態で売る、ということは実績、確信が無ければ出てこないと思います。
この様に相手自身が利益を得る手法を提案するのは(ある意味)正しい事なのです。
まとめれば、利益を最大にすべき対象は(所有者である)貴方が最優先されるべきなので、専門職はそれを最大限に実現する手段を提案すべきなのです。
貴方も相手の意見を優先すべきではありません。
なので相談相手にはそういった視点で相談、質問してください。
