不動産の選び方、調べ方(147)

信義則とは、信義誠実の原則の略称です。

私法上、権利の行使や義務の履行にあたり、社会生活を営む者として相手方の信頼や期待を裏切らないように誠意を持って行動することを求めることです。

賃貸借契約に限らず、すべての法律の根本を支えるものでもあります。

あまり相手を疑いすぎ、相手を信用、信頼していないと受け取られかねないことなどは慎むべきことだと思います。

十勝、北海道の不動産取引はいい意味でおおらかです。これは相手を信用して相手の立場や不動産の所在する環境を理解しているからこそできることでもあります。

大都市圏では不動産価格も高く慎重なのも理解できますが、大都市の商慣習を十勝に持ち込まれられても違和感を感じることは多いです。

この価格なのにそこまで慎重になるの?とかそういったリスクを含めた価格なんだから、と思う売主も多いのも事実です。

相手を信じて許容することや言葉遣いも含めおおらかに構えて取引をお願いしたいと思います。

不動産売買における「決済」という言葉があります。

内容は、不動産の売買代金等を支払い、代わりに権利を貰う、というものです。

基本としてはそのままなのですが、取引を安全かつ順調に終わらせることも私たち不動産業者の役目なのです。

手順としては

1.買主が売買代金等を支払う(もしくは指定の金融機関口座に振り込む)

2.売主は金額が有っているかを確認する

3.不動産業者に支払いが間違いないことを連絡する

4.不動産業者から担当する司法書士に間違いなく支払された、登記の申請を法務局にしてもらうよう依頼する

といった流れになります。




注意事項としては

・振込の場合、金融機関の当日に振込が完了する時間までの振込をする

・支払いをされる側も振込したことが連絡来次第、着金の確認をする

・司法書士は上記の跡、法務局の空いている時間に登記の申請を行う

ため、あまり時間の余裕が無い事もあります。

また、大金を振り込む場合、金融機関で詐欺ではないか、などの犯罪防止のため本人確認が必要な場合もあります。

いずれにせよ、時間に余裕をもって行ってください。

原野商法に似ていますが、数年間売却できない物件を「当社なら売れる」などと言って

媒介を任せてほしいなどと言ってくる不動産業者がいるようです。

特に400万円以下の価格で売り出している物件に多いようです。

これ自体は違法ではないのですが、お客様にとって問題となるのは、低い販売価格であるのに仲介手数料が高めなことです。

これは宅建業法で認められている例外の一つなのですが、400万円以下の物件の場合は

売主に対してのみ400万円に相当する手数料まで請求してもよい、ということが認められている、のです。(買主には適用できません)

これは報酬額が安いとやろうとする宅建業者がいない可能性もあるのでそうならないようにできた法律です。

本当にその業者で売れればそれはある意味まっとうな業務の報酬となりますが。

ただ、想定以上に高額な請求がされるので要注意です。。

例えば100万円の売却額の場合、宅建業法の基準では仲介手数料の計算は売却額の5%と消費税なので5万5千円となりますが、特例を適用すると19万8千円となります。なんと10万円以上も高いのです。

低価格で売れても儲けが少ないのに経費が増えます。

こういった話がある場合は必ずその業者に手数料やその他経費の確認してみてください。

宅建業法上は仲介手数料以外は請求も受領もしてはいけない。となっています。

これ以外にも巧妙なやり方として司法書士や土地家屋調査士、測量士などへの支払いを不動産業者を通して払うなどと言った手法です。これも宅建業法だけでなくその他士業関係の法律で禁止されている場合もあります。

ご注意ください。

最近、道外の不動産業者から、過去原野商法で買った(または買わされた)物件について

所有者に問い合わせをして、「ことらで売却の手伝いをしたい」などと話をして

現地に看板を立てるなどして数十万円の費用を請求する例があるようです。

地元に詳しい不動産業者でも購入希望者が見つからないのに、言葉巧みに所有者に話をして

「測量費」などといい請求する様子です。

宅建業の免許もありわざわざ十勝まで来て調査をしているなど簡単には見抜けませんし、直接的には

違法性を確認しづらいのが現状だと思います。

同一地域で複数件の物件を回っているとも聞きます。

こういう話が来たら、あずは金銭の要求があっても断った方が良いと思います。

地元の業者では売却できるまで所有者の特別の申し出が無い限り、売却の仲介手数料以外を請求しないと思います。

是非ご注意ください。

まず、それがなぜ格安なのかを考えて相場と比較してください。

ほとんどが

・何らかの格安にせざるを得ない問題がるはずです。

・多少の補修で済むなら所有者がそれをすでに考えてしているはずです。

・賃貸にして収益が上がるならそれも所有者が検討しているはずです。

つまり、少ない投資で利回りの良い物件など無いと考えた方が良いです。

また、ある所有者の方に言われましたが

「なんで他人が儲けるために、こちらが値引きなどの損をしなければならないのか?」

これが値引きを要請された方の本音ではないでしょうか。

少ない投資で儲ける手段は基本有りません。

そんな手法が無いから皆、苦労して儲け方を実践しています。

一昔前の土地ころがしではないのです。

極端な成功事例にのみ乗らない方が良いと思います。

実際に賃貸経営で成功している方は地道な努力の積み重ねがほとんどだと思います。