不動産の選び方、調べ方(147)

一部の不動産業者に言われたと言う方がいらっしゃいましたが、

売買物件の見学(内見、内覧)順で購入の優先順位が発生する。的なことを言われたそうですが、

結論から言えば物件の見学順序では購入の優先順位は発生しません。

問合せがあった場合に「あなたで(問い合わせ等)は何番目です」と言われる場合がありますが

それは購入の優先順位には影響しません。あくまで購入の優先順位が発生するのは書面による

「購入申込書」です。実際に会ったことがある方の場合は電話などで購入の意向などを確認した場合、受け付けることはありますがあったこともない方の場合は基本書面になると思います。

ちなみに購入の申込時に金銭は不要です。

売買不動産のルールに「購入申込(書)」があります。

これは売買不動産(場合によっては賃貸も)のルールで不動産の特性から来ています。

まず、ほとんどすべての不動産はこの世に一つとしかなく、同じものが大量にある工業製品などとは違う特性があります。

それが欲しいと思っても同じものはほとんどありません。また、ほとんどの場合、所有者が個人でかつ売買するには売る側と買う側の条件をすり合わせるための「交渉」が不可欠です。

その交渉の優先順位を付けて順番通りに交渉をしないと公平な交渉ができないことになりかねません。

先に出した方が不利になりかねない為、順番に交渉していくことになります。

全員が揃って条件を出し合うオークション型の交渉もあり得ますが、値段が吊り上がってしまう可能性もあります。

また全員の条件を出すまでに時間がっかかることと、全員の条件の秘密を守りながら進めるのは難易度が高いかもしれません。実際に競売物件などではこういうシステムを採用していますが、個人でこのシステムを運用するのは難しいかもしれません。

そこでできたのが「購入申込」の順番で交渉をしていくというシステム(ルール)です。これは

①先に申し込んだ人順で権利が確保されやすい(早い人順)」というその他一般的に普及しているルールと同様です。

②そのためには業者が個々の交渉内容をある程度まで隠す必要がある

③最終的な決定権は所有者にある。業者は関与し難い(求められたら、根拠を示して助言をすることはあります)

ということです。

ですから、物件を見るだけ(もしくは見る問合せ、見る予約など)では優先順位は付きません。あくまでも申込書の順序が優先です。

電話等で不動産業者が言う「あなたは何番目です」というのは問い合わせの順番であって、交渉の優先順位ではないのです。

不動産売買物件の購入の流れについて説明します。

大きく4段階に分かれます。

まず、希望する売却物件を見つけたら

1.購入の申し込みをします。

・ここは購入の条件について不動産の所有者と交渉する順番付けをするためのものです。

・これを行い、不動産業者が交渉(商談とも言います)の順番付け(交渉の優先順位付け)をします。

野球のドラフト制度を考えていただくとイメージしやすいかもしれません。

2.交渉=商談

・購入希望者と不動産所有者のお互いの条件をすり合わせる段階です。一度で決まらず、数回の交渉になるかもしれません。

・ここは不動産業者が中に入り交渉の仲立ちをします。

3.契約

・お互いの条件がまとまったら契約になります。

・契約したらお互い約束になりますので条件、期日を守る必要があります。

4.引渡(決済)

・お金(代金、諸経費など)を払って登記の申請をします。

これで購入の流れは終わりです。

戸建の賃貸物件の内見(内観)をしたいと問合せいただいて同席することは多いです。

その際に確認していただきたい事項があります。

一つは敷地の境界、物件の使える部分の確認です。

それ以外にも

・給湯やコンロ、暖房の燃料(灯油か、ガス(プロパンか都市ガスのどちらか)

・歩いてみて床鳴りがあるか

・各水栓で給水、給湯の有無

・楽器の使用、ペット飼育の可、不可

などは最低限です。それ以外に感覚的な部分で

・部屋の日当たり具合、広さ、明るさ

・周囲の音、におい

などですね。自動車の利用が最低限だと思いますが近所にあるバス停、コンビニなどは確認しておきたいですね。

契約書の住所と移転先の住所がどうなるのかを事前に確認すべきです。

原則は

契約書の住所と不動産の登記簿と印鑑証明証の住所が一致している事です。

これが住民票が変わると一致するための業務が発生します。

場合によって費用が発生するかももしれませんので事前のチェック、相談が重要です。

住民票を移動するのは簡単なのですが、不動産売却に問題が出る場合もあるので慎重にご検討ください。