不動産の選び方、調べ方(147)

ある事業をしようとしたとき、その土地が属する用途地域によって、できたり、できなかったりします。

一般的に需要がある「住居系」が基準になりやすいのですが、「工業系」の用途地域でないとできない場合も多々あります。「商業系」も同様です。

また、一般的に「準防火地域」はそうでない地域に比べ、建物のコストがかかる傾向があります。土地の面積があるだけでなく、用途地域によって需要=売却の対象は変わってきます。一度、確認してみてください。

よく、過去、原野商法で買った(または相続した土地)をどうすべきか相談をいただきます。

ほとんどが販売上のメリット(都市計画区域外や市街化調整区域)のない土地なのですが、その他の法令上、利用が困難な場合もあります。

市街化調整区域の場合、多いのが敷地に接する道路が無い場合です。私道があったりしますが道路に接していないと水道や下水の引込が出来ないだけでなく雪ふぉう義務が満たせないため、売買時の評価が下がる可能性もあります。

また農業振興地域や林班などがあると売却が難しい場合があります。

今後の売却も考える場合、その不動産の現状を法的規制も含めて正しく把握する必要があります。

普通の市街化区域はほぼ問題ないのですが、郊外、都市計画区域外では農業振興地域、林班に指定されている区域があり、注意が必要です。

自分の土地なのに好きに使えないこともあり、許可が必要な場合もあります。

例えば、木を切ることができない、とか物さえも置けない。といったことがあります。

ご相談ください。

私達、不動産業者は不動産物件の調査を依頼いただいて調査することが多いです。

その際に確認する事項についてお知らせします。

1.都市計画の内容

・様々な制限(地区計画など)や用途(可か不可か)の有無について確認します。

2.道路の扱い、幅員、今後予定があるかどうかの有無

・敷地が接する道路が公道か私道か、また拡幅工事などが予定されているかを確認します。

3.水道、下水道

・公共か私設か、本管の径、敷地に引き込まれているかどうか、改修の予定が有るか

4.ガス(ガス会社)

・都市ガス(又は集中プロパン)の場合は敷地にすでに引き込まれているかどうか、引込可能かどうか、管の径を確認します

また、法務局等で

5.登記事項証明書、公図(地図)、測量図

・などを確認します。

お客様から

6.固定資産税

・固定資産税評価額、年税額をお聞きする場合もあります。

これらを全て調べると移動も含め数時間かかります。逆にここを如何にすっかり調査、確認できるかが重要です。

※令和4年度の税制改正によって、建物の登記簿上の建築日付が昭和57年(西暦1983年 )1月1日以降であれば、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書がなくても住宅ローン減税を受けられることになりました。

そのため、今はあまりメリットあるの証明書ではなくなりました。診断+証明書ですが、場合によっては適合するための補強、改修工事が必要となります。費用のわりにメリットは少ないかもしれません。

また、昭和56年以前の建物の場合、耐震基準に適合しない可能性が高く、多額の費用が必要な場合があります。