よく、過去、原野商法で買った(または相続した土地)をどうすべきか相談をいただきます。

ほとんどが販売上のメリット(都市計画区域外や市街化調整区域)のない土地なのですが、その他の法令上、利用が困難な場合もあります。

市街化調整区域の場合、多いのが敷地に接する道路が無い場合です。私道があったりしますが道路に接していないと水道や下水の引込が出来ないだけでなく雪ふぉう義務が満たせないため、売買時の評価が下がる可能性もあります。

また農業振興地域や林班などがあると売却が難しい場合があります。

今後の売却も考える場合、その不動産の現状を法的規制も含めて正しく把握する必要があります。

普通の市街化区域はほぼ問題ないのですが、郊外、都市計画区域外では農業振興地域、林班に指定されている区域があり、注意が必要です。

自分の土地なのに好きに使えないこともあり、許可が必要な場合もあります。

例えば、木を切ることができない、とか物さえも置けない。といったことがあります。

ご相談ください。

私達、不動産業者は不動産物件の調査を依頼いただいて調査することが多いです。

その際に確認する事項についてお知らせします。

1.都市計画の内容

・様々な制限(地区計画など)や用途(可か不可か)の有無について確認します。

2.道路の扱い、幅員、今後予定があるかどうかの有無

・敷地が接する道路が公道か私道か、また拡幅工事などが予定されているかを確認します。

3.水道、下水道

・公共か私設か、本管の径、敷地に引き込まれているかどうか、改修の予定が有るか

4.ガス(ガス会社)

・都市ガス(又は集中プロパン)の場合は敷地にすでに引き込まれているかどうか、引込可能かどうか、管の径を確認します

また、法務局等で

5.登記事項証明書、公図(地図)、測量図

・などを確認します。

お客様から

6.固定資産税

・固定資産税評価額、年税額をお聞きする場合もあります。

これらを全て調べると移動も含め数時間かかります。逆にここを如何にすっかり調査、確認できるかが重要です。

相続財産の売却後、売却時に利益の20.315%の所得税、住民税が発生します。


控除制度は
「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」です。
　詳しくは
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
　をご覧ください。


また、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」もあります。
これは相続税を納めた後、その一部還付を受けることができる制度です。
　詳しくは
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
をご覧ください。


その他「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
　詳しくは
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm
をご覧ください。　この制度は上記より小さく、控除額が100万円です。


この様に制度はありますが、どれも要件があり期限もあります。
慎重に検討してください。

※令和4年度の税制改正によって、建物の登記簿上の建築日付が昭和57年(西暦1983年 )1月1日以降であれば、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書がなくても住宅ローン減税を受けられることになりました。

そのため、今はあまりメリットあるの証明書ではなくなりました。診断+証明書ですが、場合によっては適合するための補強、改修工事が必要となります。費用のわりにメリットは少ないかもしれません。

また、昭和56年以前の建物の場合、耐震基準に適合しない可能性が高く、多額の費用が必要な場合があります。