十勝管内の土地高騰で比較的価格が安い「音更町木野西通19丁目、大通20丁目付近」のお問合せ、ご相談が増えています。

正直言って、このエリアでの建築は許可を得るための「開発行為」が難しいです。

安く購入できてもこの開発行為がうまく行かず、建築許可が得られない可能性が高いです。

特に高台は難しいですね。開発行為をしても建築を行うための結果にならないかもしれません。

土地を契約、購入する前にその土地で「ボーリング調査」をする許可を得られればいろいろ判断できるかもしれません。

ボーリング調査を売主に負担していただくことは難しいので、購入者がその費用の20万円超の費用を結果がどうであれ負担する必要があります。

出来れば国道付近の木野西通18丁目を購入できれば、という感じです。

市街化区域なら下水道管があるのが期待できますが、

都市計画区域外などでは敷地から引けるところに下水道管が無い場合もあります。

その場合は

浄化槽

雑排水(キッチンやお風呂などの排水)は浸透桝

汚水(トイレなど)は汲取り

といった方法が考えられます。

井戸水を利用しているところが近い場合は浸透桝が許可されない可能性もあります。

事前の不動産業者や役場の水道、下水道の部署に確認することが必要です。

都市計画法で定められている、「都市計画区域外」は注意すべき点がいろいろあります。

まず、建築=生活するための様々なインフラ(水道、下水道、道路、場所によっては電気も)ない場合があり、事前の確認が必要です。また、日常生活で不可欠な施設なども遠かったりします。

逆に法律の規制が少ない、あるいは少ないので有利な点もあります。

例えば、「接道義務」といったものが不要な場合もあります。

最大の問題は金融機関の融資が利用できない場合もあります。そこが一番問題かもしれません。

検討する時に各行政への相談、確認は必須だと思います。

中札内村や上士幌町など、市街地に見えるけど都市計画区域外という町村もあります。

インフラがそろっていて、都市計画法の制限がない場所が見つかるとらっきーかもしれませんが、

規制もあったりするので要注意です。

売買物件の場合、値引交渉はするべきだと思います。

売買物件の価格は所有者に決定権があります。不動産業者には無いのが普通です。

必ず、既定の書面に記載して交渉すべきでしょう。

ただし、所有者は理由があって売りに出しているのですから、あまり高圧的にならずにどうしてもこの物件が欲しい理由を記載して好印象を持ってもらえるようにするべきです。

家賃も交渉も同様です。まずは交渉してみるべきでしょう。

人気の立地などは難しいかもしれませんが。

売買、賃貸とも契約するまでは金額、条件は決定=法的な義務ではないので、契約するまでご注意ください。

賃貸経営で成功する方々はどんなことをしているのでしょうか。

今回はその事例をお話ししたいと思います。

1.入居者が満足できるように毎日、所有する物件を見廻って改善する

2.入居を躊躇う条件でも入居できるように条件を変える、整備する

3.あえて賃貸が少ないエリアで経営をする

4.圧倒的に優良な物件で高い賃料で行う

など、大切なのは他の物件と違う「差別化」だと思います。

まさに、マーケティングの原則だと思います。