私は、帯広市の「住宅ワンストップ相談窓口」相談員と帯広宅建協会の相談員をさせていただいています。

相談員同士で、相談員のような公的に要求される宅建業者に必要な条件を話し合う機会がありました。

いろいろな見方はあると思いますが、外部から分かる条件は何か?という話になりました。それは

1.経営者自身が宅建士以外に不動産に関係する国家資格などを最低2つは持っていること。

↑様々な相談事を聞ける幅広い知識を担保できるのは、資格になるのでは。

2.経営者自身が宅建協会が主催している研修会に参加していること

↑この業界は法改正や制度の発表が常に起きているので、その勉強を怠らない姿勢であること

3.お客様に対しての対応できる業務経験がある

↑宅建業の免許番号が(2)以上であること。経験を証明できる期間で業務を続けていること

などという話が出ました。言葉を一言にまとめると、「徳の高い」人物であること。になるかもしれません。

これは、経営者でない従業員であっても同様で、国家資格を持っていれば業務を行う最低限の知識があり、その最新の情報に関する勉強をしていて、さらに会社として継続性を持っている(実績がある)、

というのはお客様から求められる姿であると思います。

これらが無くても優秀な人はいると思いますが、全国展開している大手のハウスメーカーでもマネージャーになるには資格は必須ですし、資格も2つ以上持っていなければ昇格に影響するという話はよく聞きます。

この業界ではある意味、お客様から信頼を得てある意味会社が認めた責任者に求められる姿ではないでしょうか。

不動産会社だけでなく、業務を担当する人物を選ぶこともお客様にとっても大切なことであると感じた次第です。

購入を希望する不動産の申込手順と交渉における変更事項を相手にどう伝えるかですが、

購入を希望する不動産を取り扱っている不動産会社、もしくは自分が仲介業務を依頼したい不動産会社に

まずは「購入申込書」を必要事項を記載したものを提出ください。

ここでポイントは、その不動産を取り扱っている会社でなくてもいい点です。

自分はこの不動産会社に仲介をやってもらいたい。という会社を選ぶことができます。

物件によっては、取り扱っている不動産会社でないとできない物件もあったりしますが、まずは申し込みください。

これが売る方に届いてからが売買の交渉のスタートです。

交渉をしていく際に、価格や条件面で変えてほしい点も出ると思います。

その際に「購入申込書」の再提出を要求される場合もありますが、口頭で変更事項のみを自分が依頼する不動産会社に伝えて交渉をしていくことも可能です。

これは「信用」による交渉なので、信用できない相手(信頼感がわからない相手)の場合は書面によるやり取りの方が安心できるかもしれません。

最終的には「契約書」になり、そこで確認ができますので過程の記録が書面になくてもここで確認できると思います。

よくある変更点としては、「価格」と「購入希望時期」ですね。たまに「購入希望条件」も変更される場合もありますので、申し込む際に詳しく確認してみてください。

「買う側」の権利として最近多いのは、中古住宅における「建物状況調査」をしたい。という希望内容です。

不動産会社によっては「買う側」に費用の負担を求めるところもあると思います。

この調査は買う側が買うための判断するために、建物に大きな不具合(構造の傾きなどと防水(要は雨漏れ)の有無について確認、判断する材料なのです。

なので、「所有者」や「不動産業者」といった人物でなく、「建物の調査」の有資格者に判断してもらいなさい。ということなのです。

それくらい、中古住宅の取引のトラブルが多いので、国土交通省も法律として取引の契約前の重要事項説明にこの項目を付け加えているのです。

見た目で雨漏れや建物の傾きなどが確認できる場合もありますが、よほど築浅や保証、保険がついている。やその建物をすぐに解体する場合、その欠陥部分を直したり、気にならない場合を除いて、

した方が良いと思います。ここも自分で有資格者を探して依頼もできますが、費用がどうなるかは自分が選んだ不動産会社にご相談ください。

住宅ローンが残っている不動産を売却できるか?

というご質問、ご相談をいただくことがあります。

売却には問題が無いです。ただし、購入した相手に引き渡す際に少し手間がかかります。

この部分も「司法書士」に任せておけば、面倒な手続きはしてもらえます。

なので、ローンなどが残っていても売却することは可能です。

売り出すときの注意点はいくつかあります。

一番確認していただきたいのは、売却する金額でローンは全て返せるか?です。

住宅ローンということは、自宅の売却に該当すると思いますから、3000万円までの売却益には非課税扱いになるので、

税金は発生しないと思いますが。売却の際に必要な経費も返済後の金額また用意できる金額で賄えるかがその次のポイントです。

あとは、売り出して早く購入希望者が出るのを待つばかりです。

ただ、今は融資の承認が出にくい市況です。あまり高望みすぎる金額、根拠の弱い売却査定額では難しいかもしれません。

査定をするうえで、現地で実際に中古住宅を確認するかですが、

1.建物の傾きなど

2.雨漏りの形跡の有無(各部屋の天井がメイン)

3.給湯器などの設備機器の製造番号等のチェック、設備機器の状態

4.屋根、外壁の劣化具合

が主な箇所です。

建物内のキズなどはよほど大きなものでなければ減額要素になりません。

また多少の不具合はあっても大きく影響しません。

クロスやフローリングのキズなども使っていればキズがあるのは当たり前なので、ほとんどのものは許容範囲だと思います。

キズ一つないものを要望されるのであれば、新築建売を選んでいただくしかしかないと思います。

中古自動車に多少の不具合やキズがあるように、中古住宅にもあると思います。

それと引き換えに価格が安めなのだから、そこは多少は妥協していただくポイントだと思います。

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